Информационная поддержка управления МКД

Опыт Ростовской области.

Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений МКД отнесено принятие следующих ключевых решений по управлению домами:

• реконструкция МКД (в т. ч. с его расширением или надстрой­кой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальный ремонт общего имущества МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44);
• оплата расходов на капитальный ремонт МКД (ч. 2 ст. 158);
• текущий ремонт общего имущества МКД (п. 4.1 ч. 2 ст. 44);
• пределы использования земельного участка, на котором расположен МКД, в т. ч. введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44);
• пользование общим имуществом собственников помещений МКД иными лицами, в т. ч. заключение договоров на уста­новку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44);
• определение лиц, которые от имени собственников помещений МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений МКД (в т. ч. договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44);
• выбор способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44);
• создание ТСЖ (ч. 1 ст. 136), преобразование ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 140), ликвидация ТСЖ (ч. 2 ст. 141);
• сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений МКД, а также порядок уведомления о принятых на нем решениях (ч. 1 ст. 45);
• внесение собственниками помещений МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества МКД) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155);
• размер платы за содержание и ремонт жилого помещения МКД, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский ко­оператив (ч. 7 ст. 156);
• избрание совета МКД из числа собственников помещений в данном доме в случае, если в нем не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более четырех квартир (ч. 1 ст. 161.1 );
• согласование условий договора управления, заключаемого при выборе управляющей организации с каждым собственником помещения МКД (ч. 1 ст. 162), отказ от исполнения договора управления МКД в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162);
• выбор доверенного лица, имеющего право действовать от имени собственников помещений МКД, осуществляющих непосредственное управление таким домом, в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164).

Законодательная установка на передачу ключевых решений по управлению МКД собственникам помещений в этих домах вовлекает в жилищное управление широкие массы собственников жилья, не имеющих необходимых знаний и опыта управления МКД.

Принятый в 1996 г. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" послужил основой развития объединений собственников жилья - ТСЖ. Эта форма общественного самоуправления в жилищной сфере оказалась наиболее эффективным способом управления МКД. Объединившись в товарищество, собственники жилья вступают в гражданский оборот как юридическое лицо - некоммерческая организация со своими органами управления - правлением и общим собранием членов товарищества, со своим расчетным счетом и другими атрибутами юридического лица. В политическом плане товарищества можно рассматривать как низовую ячейку российской демократии.

Но практическая деятельность многочисленных товариществ выявила противоречие между установкой на развитие общественного самоуправления в жилищной сфере и требованиями наличия профессионализма при управлении МКД.

В большинстве случаев органы управления ТСЖ формируются из собственников помещений, не имеющих необходимых знаний и опыта управления МКД. Вместе с тем законодательством предусмотрена возможность привлечь к управлению домом профессионального управдома - управляющую организацию или индивидуального предпринимателя (по договору подряда) либо физическое лицо (по трудовому договору), а затем осуществлять контроль за деятельностью такого управдома.

С введением в действие Жилищного кодекса установка на развитие общественного самоуправления получила завершенную правовую форму.

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ в Жилищный кодекс внесена ст. 161.1 "Совет многоквартирного дома", положения которой вовлекают в сферу жилищного управления большие массы собственников жилья, что способствует не только дальней­шему развитию общественного самоуправления в жилищной сфере, но и нарастанию противоречий в системе жилищного управления.

Одним из основных направлений разрешения этих противоречий является развитие жилищного просвещения, включающего все его разновидности: информирование населения, обучение, повышение квалификации и информационная поддержка лиц, участвующих в управлении МКД, подготовка специалистов жилищного управления на базе среднего специального и высшего образования, информационная поддержка лиц, управляющих МКД.

В Ростовской области с начала 2000 г. успешно действует система обучения лиц, намеренных управлять МКД, и повышения квалификации лиц, осуществляющих такую деятельность. Указанная система финансируется за счет средств бюджета г. Ростова-на-Дону и областного бюджета. Городские семинары предусматривают одноразовое обучение председателей правлений ТСЖ по 75- или 120-часовой программе. Областные семинары предусматривают обучение по трем курсам:

первый курс - "Управление многоквартирными домами" (20-25 часов);

второй курс - "Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме" (45-55 часов);

третий курс - "Организационно-технические, правовые, финансовые и социальные проблемы при управлении многоквартирными домами" (55-75 часов).

Количество часов по каждому курсу определяется в зависимости от объемов финансирования. Но ежегодно проводятся все три курса: первый курс - для вновь избранных председателей ТСЖ; второй курс - для работающих председателей ТСЖ, прошедших первый курс; третий курс - для повторно избранных председателей, прошедших первый и второй курс и избравших систему жилищного управления своей профессией.

Ключевым звеном жилищного просвещения в Ростовской области является информационная поддержка управления МКД. Этому вопросу в Ростовской области уделяется особое внимание.

В 2006 г. АНО "Ростовская областная ассоциация ТСЖ" (АНО РО АТСЖ) за счет средств гранта Президента РФ создала Центр поддержки ТСЖ. В 2008 г. за счет средств областного бюджета нами разработана Самоокупаемая система дистанционного консультирования по вопросам управления многоквартирными до­мами. Услугами системы сегодня пользуются более 300 абонентов: ТСЖ, ЖСК, управляющие организации, органы местного самоуправления.

В 2009 г. АНО РО АТСЖ заключила договор о сотрудничестве с Донским государственным техническим университетом, передав ему свои наработки в сфере жилищного управления. На базе университета открыт Региональный центр информационной под­держки управления многоквартирными домами и кафедра, кото­рая должна была организовать подготовку специалистов на базе высшего образования. К сожалению, кафедра не сформировалась, но Региональный центр при участии специалистов АНО РО АТСЖ разработал и внедрил несколько интересных проектов.

В 2010 г. новым проектом стало обучение за счет средств Центра занятости населения г. Ростова-на-Дону по 250-часовой программе "Управление многоквартирными домами" временно неработающих граждан, имеющих высшее техническое, экономическое или гуманитарное образование, с выдачей им удостове­рений государственного образца по специальности "Управляющий многоквартирными домами".

В 2011 г. за счет средств областного бюджета был разработан и прошел опытное внедрение проект "Массовое групповое дистанционное обучение лиц, управляющих многоквартирными домами, с использованием видеоконференций". Министерство ЖКХ Ростовской области проект одобрило и использовало его при формировании государственного заказа на оказание образовательных услуг на 2012 г. Завершился первый этап данного проекта*.

В 2012-2013 учебном году ДГТУ проводит набор группы специалистов с высшим образованием для переподготовки по специальности "Управление и развитие организации в жилищной сфере", а Ростовский государственный строительный университет ввел спецкурс НИРС "Управление многоквартирными домами" для студентов старших курсов.

Таким образом, в Ростовской области полным ходом идет выполнение Плана мероприятий по подготовке, переподготовке и повышению квалификации кадров муниципальных образований и организаций жилищно-коммунального комплекса на 2011-2016 годы, утв. приказом Минрегиона России от 07.11.2011 № 485.

По материалам журнала "Управление многоквартирными домами"

Издания по теме статьи

Справочник ЖКХ	Должностные инструкции в ЖКХ	Справочник инженера ЖКХ
ЖКХ. Обследование и оценка состояния зданий	ЖКХ. Озеленение придомовой территории	Исполнительная документация в ЖКХ: Акты

Ознакомиться с изданиями из категории «Литература для специалистов ЖКХ»