Квалификация рисков отказа в выдаче лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД и аннулирования лицензии в процессе ведения данной деятельности

В связи с вступлением в силу с 01 сентября 2014 г. Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (Закон № 255-ФЗ), вводящим лицензирование деятельности по управлению МКД, у управляющих организаций (УО) появляются риски как отказа в выдаче соответствующей лицензии, так и достаточно быстрого прекращения данной деятельности в связи с возможностью аннулирования лицензии.

Собственно законодатель уже на концептуальном уровне определил, что процедуры лицензирования деятельности по управлению МКД, а главное – лицензионного контроля, во многом предназначены для того, чтобы устранить с рынка данных услуг недобросовестные УО. Вместе с тем риски отказа в выдаче и аннулирования лицензии возникают и у вполне законопослушных и ответственных УО. Рассмотрим такие риски в деталях и определим способы их устранения или минимизации.

ХАРАКТЕРИСТИКА РИСКОВ НАРУШЕНИЯ УО ЛИЦЕНЗИОННЫХ ТРЕБОВАНИЙ

Наибольший риск отказа в выдаче лицензии УО (если не считать риск неполучения квалификационного аттестата ее должностным лицом) возникает в связи с действием лицензионного требования, определяемого п. 6 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ как соблюдение УО обязанности по раскрытию информации, установленных ч. 10 ст. 161 ЖК РФ. При этом согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 255-ФЗ за месяц до 01 мая 2015 г. на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии УО уже должны соответствовать данному лицензионному требованию. Несоблюдение УО обязанности по раскрытию информации служит одновременно и правовым основанием для аннулирования лицензии.

Возложены следующие правовые последствия действия новых норм Жилищного кодекса, а именно п. 5 и 6 ст. 198 ЖК РФ во взаимосвязи с действием ст. 199 ЖК РФ:

• если в течение календарного года УО и (или) ее руководителю судом не менее двух раз было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора (ОГЖН) в отношении МКД, управляемом данной организацией, сведения о таком доме (домах) по решению ОГЖН исключаются из реестра лицензий субъекта РФ;
• основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии может служить исключение из реестра лицензий субъекта РФ по указанным основаниям сведений о МКД, общая площадь помещений в которых составляет 15% и более от общей площади помещений МКД, управляемых УО, в течение предшествующего календарного года.

Кроме того, Законом № 255-ФЗ были внесены следующие основные дополнения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ):

• невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания ОГЖН об устранении нарушений лицензионных требований влечет наложение административного штрафа на должностное лицо УО в размере 50-100 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет, а непосредственно на организацию – 200-300 тыс. руб. (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ);
• осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных ст. 7.23.1 ЖК РФ, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 50-100 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет, а непосредственно на организацию – 250-300 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ);
• нарушение УО правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД влечет наложение административного штрафа на должностное лицо УО в размере 50-100 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет, а непосредственно на организацию – 150-250 тыс. руб. (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ).

Таким образом, нарушение лицензионного требования по соблюдению УО требований к раскрытию информации, установленных Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (Стандарт) согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ влечет наложение административного штрафа на должностных лиц УО в размере 50-100 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет, а непосредственно на организации – 250-300 тыс. руб.

Следует также иметь в виду, что с 1 мая 2015 г. утрачивает силу ст. 7.23.1 КоАП РФ, согласно которой нарушение УО установленных Стандартом порядка, способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации управляющей компанией не в полном объеме, либо предоставление недостоверной информации влечет наложение административного штрафа на ее должностных лиц в размере 30-50 тыс. руб., а непосредственно на организацию – 250-300 тыс. руб.

На первый взгляд, представляется, что в указанном случае происходит всего лишь замена одной статьи КоАП РФ на другую, предусматривающую применение той же самой суммы штрафа непосредственно к УО за одно и тоже нарушение применительно к порядку, способу или срокам раскрытия информации, установленным Стандартом. Однако поскольку одновременно ОГЖН в данном случае выдает предписание об устранении соответствующего нарушения, последствия его невыполнения или ненадлежащего выполнения в установленный срок могут быть катастрофическими для деятельности УО вследствие того, что:

• на основании ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ возможно наложение еще одного административного штрафа на должностное лицо УО в размере 50-100 тыс. руб. или дисквалификация на срок до трех лет, а непосредственно на организацию – 200-300 тыс. руб.;
• если на основании п. 5 и 6 ст. 198 ЖК РФ судом УО было не менее двух раз назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного ОГЖН в отношении МКД, сведения о таком доме (домах) по решению данного госоргана исключаются из реестра лицензий субъекта РФ.

При этом согласно ст. 199 ЖК РФ:

• УО лишается лицензии по решению суда на основании заявления ОГЖН о ее аннулировании, основывающегося на решении лицензионной комиссии;
• лицензионная комиссия рассматривает вопрос об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии в результате исключения из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, указанным в ч. 5 ст. 198 ЖК РФ, сведений о МКД, общая площадь помещений в которых составляет 15 и более процентов от общей площади помещений МКД, управляемых УО, в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.

Риск исключения по основаниям ч. 5 ст. 198 ЖК РФ из реестра лицензий субъекта РФ в течение календарного года сведений о МКД наиболее опасно проявляется как нарушения УО установленных Стандартом порядка, способов или сроков раскрытия информации либо раскрытие информации управляющей компанией не в полном объеме сразу в отношении большого количества или даже всех управляемых МКД.

Достаточно УО нарушить порядок, способы или сроки раскрытия информации либо раскрыть информацию не в полном объеме сразу в отношении большого количества или всех управляемых МКД (что будет отражено в процессе проверки ОГЖН), а затем дважды получить административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение соответствующего предписания по устранению указанных нарушений, чтобы началась процедура аннулирования лицензии.

Теперь проанализируем, что же может вызвать наибольшие сложности даже у большинства законопослушных УО при выполнении требований Стандарта.

Как показывает практика правоприменения Стандарта, наибольшие затруднения в выполнении его требований к полноте объема и достоверности вызывает раскрытие требований подп. «б» п. 11, а именно чрезвычайно объемная и трудоемкая процедура составления плана на срок не менее года по содержанию и ремонту общего имущества (ОИ) МКД с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а затем и сведений об их выполнении (оказании) и причинах отклонения от плана.

Основная сложность в выполнении требований Стандарта в настоящее время проявляется в том, что УО необходимо в отношении каждого управляемого ею МКД исходя из его конструктивных и иных особенностей, а также с учетом технического состояния ОИ разработать и привести конкретные виды работ (услуг) с указанием точных сроков (либо периодичности) их выполнения (оказания) исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (Минимальный перечень).

Наибольшие затруднения у УО неизбежно возникнут при исполнении требований п. 1-15 Минимального перечня, согласно которым они обязаны разработать планы мероприятий по восстановлению эксплуатационных свойств (планы восстановительных работ) строительных конструкций и внутридомовых инженерных систем управляемых МКД, под которыми понимаются планы работ по текущему ремонту, а также, в случае необходимости, по техническому обследованию (как вида работ по капитальному ремонту) элементов ОИ, в случае выявления в них дефектов, неисправностей и повреждений. Разработка планов мероприятий по восстановлению эксплуатационных свойств (планов восстановительных работ), составляющих план работ по содержанию и ремонту ОИ МКД на каждый год, в данном случае содержит чрезвычайно сложный и трудоемкий комплекс работ, включающий:

• проведение согласно требованию п. 6 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (Правила № 416) обследования технического состояния каждого управляемого МКД с составлением акта такого обследования, а также иных документов, содержащих сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и, при необходимости, заключений экспертных организаций;
• разработку (на предстоящие 3-5 лет) согласно требованиям пунктов 1-15 Минимального перечня планов мероприятий по восстановлению эксплуатационных свойств (планов восстановительных работ) строительных конструкций и внутридомовых инженерных систем управляемых МКД, имеющих дефекты (неисправности и повреждения);
• подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по ремонту ОИ в каждом управляемом МКД на каждый предстоящий год: восстановительных работ в течение данного года с доведением их до сведения собственников помещений в таких домах в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации согласно требованию подп. «г» п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (Правила № 290);
• подготовку предложений о выполнении планов восстановительных работ на предстоящий год для их рассмотрения общим собранием собственников помещений МКД, включая расчет в форме смет или расцененных описей ремонтных работ и обоснование финансовых потребностей, необходимых для выполнения данных работ с указанием источников покрытия таких потребностей в соответствии с подп. «в» п. 4 Правил № 416;
• организацию утверждения общими собраниями собственников помещений МКД планов проведения восстановительных работ на предстоящий год согласно подп. «в» п. 4 Правил № 416;
• включение утвержденных решениями общих собраний собственников помещений МКД видов восстановительных работ в план по содержанию и ремонту ОИ на предстоящий год для публикации согласно требованиям Стандарта.

Существенные затруднения в выполнении требований Стандарта вызывает, как показывает практика его правоприменения, также обеспечение УО полноты объема раскрытия требований подп. «а» п. 13 Стандарта, а именно указание степени физического износа и технического состояния ОИ МКД, определяющие выбор конкретных восстановительных работ, предлагаемых для утверждения собственникам помещений МКД.

Вместе с тем, УО при составлении планов мероприятий по восстановлению эксплуатационных свойств элементов ОИ МКД вынуждена провести согласно требованию п. 6 Правил № 416 процедуры обследования технического состояния домов. Именно по итогам такого обследования и определяются степень физического износа, а также техническое состояние ОИ МКД, формируемые в специальную форму, предназначенную для публикации в общем составе информации, раскрываемой согласно требованиям Стандарта.

Таким образом, именно исключительная сложность и трудоемкость составления планов по содержанию и ремонту ОИ МКД на предстоящий год, особенно в части восстановления элементов ОИ МКД, включая обследования для определения степени физического износа и технического состояния, определяют большую вероятность применения указанных санкций со стороны ОГЖН, которые могут привести в итоге к аннулированию лицензии УО. Данное обстоятельство может послужить также основанием для отказа в выдаче лицензии.

Ситуация значительно усложняется тем, что на существующем официальном сайте в сети Интернет reformagkh.ru, предназначенном для раскрытия информации УО, отсутствует форма, в которой были бы закреплены поля для отражения технического состояния ОИ МКД согласно требованиям подп. «а» п. 13 Стандарта. Аналогичная ситуация характерна и для целого ряда других форм раскрытия информации относительно соответствия Стандарту.

В связи с указанным обстоятельством согласно п. 2 постановления Правительства РФ от 27.09.2014 № 988 Минстрою России поручено до 1 декабря 2014 г. утвердить формы раскрытия информации. Следовательно, УО должны будут заполнить утвержденные формы за минимальное время, чтобы успеть подать заявления на получение лицензии не позднее 1 апреля 2015 г. Особенно это касается формы для отражения технического состояния ОИ МКД, предусмотренной для детализации информации согласно новому положению Стандарта (подп. «в» п. 3). Данная ситуация еще больше увеличивает риски УО в возможном отказе в выдаче лицензии вследствие неполного раскрытия информации.

Большинство из возможных нарушений требований Стандарта, в случае выявления в процессе проверки ОГЖН, могут быть достаточно оперативно устранены за исключением именно указанных требований подп. «б» п. 11 и подп. «а» п. 13 Стандарта, т. к. выполнение исключительно сложных, объемных, трудоемких работ возможно лишь в течение нескольких месяцев при наличии высококвалифицированных исполнителей. УО будет крайне затруднительно устранить нарушения приведенных норм Стандарта в срок до крайней даты подачи заявки на получение лицензии либо в сроки, указанные в предписании ОГЖН, что в итоге может повлечь за собой либо отказ в выдаче лицензии, либо аннулирование лицензии по управлению МКД по результатам лицензионного контроля.

ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ ПО УСТРАНЕНИЮ И МИНИМИЗАЦИИ РИСКОВ НАРУШЕНИЯ УО ЛИЦЕНЗИОННЫХ ТРЕБОВАНИЙ

В связи с тем, что на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии УО уже должны соответствовать лицензионному требованию по раскрытию информации, необходимо иметь ввиду, что не позднее 15 апреля 2015 г. им необходимо обеспечить исчерпывающее соответствие требованиям, установленным Стандартом к порядку, способам, срокам, полноте и достоверности раскрываемых сведений, чтобы устранить риск отказа в выдаче лицензии.

Соответственно, надлежащее проведение работ, обеспечивающих на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии соответствие УО лицензионному требованию по раскрытию информации, обеспечит как устранение (минимизацию) основного риска неполучения лицензии, так и одного из основных рисков ее аннулирования. Прежде всего, необходимо начать выполнение комплекса организационных мероприятий, обеспечивающего составление планов по содержанию и ремонту ОИ для каждого управляемого МКД на 2014 г. (в случае их отсутствия) или приведение в полное соответствие с требованиями вступившего в силу в 2014 г. пакета новых нормативно-правовых актов. Соответственно, если заявление на предоставление лицензии будет подаваться в 1 квартале 2015 г., то к дате ее подачи необходимо опубликовать также и сведения о выполнении указанных планов.

Кроме того, УО необходимо также оперативно провести комплекс работ, обеспечивающий составление планов по содержанию и ремонту ОИ для каждого управляемого МКД на 2015 год, чтобы опубликовать их не позднее января этого года. В этом случае необходимо использовать форму, которую Минстрой России должен утвердить до 1 декабря 2014 г. для детализации информации, раскрываемой согласно новому положению подп. «г» п. 3 Стандарта.

Вместе с тем, имея в виду достаточно высокие требования к квалификации работников УО при проведении данных работ, требуется применять специальную рабочую документацию (карты осмотра, инструкции, регламенты), позволяющую задействовать работников имеющейся в наличии квалификации при условии краткого установочного инструктажа. Особенно это касается таких работ как обследование технического состояния МКД, разработка планов мероприятий по восстановлению эксплуатационных свойств (планов восстановительных работ) ОИ данных домов, подготовка предложений о выполнении планов восстановительных работ на предстоящий год для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в этих домах, включая расчет в форме смет или расцененных описей ремонтных работ и обоснование финансовых потребностей выполнения данных работ.

Для безусловного обеспечения УО лицензионного требования по надлежащему раскрытию информации им необходимо выполнить весь перечисленный комплекс работ и, прежде всего, следующие наиболее сложные работы и организационные мероприятия:

• составление и публикация планов услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ МКД на 2014 и 2015гг.;
• составление и публикация отчета о выполнении планов услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ МКД на 2014;
• определение технического состояния ОИ МКД, составление соответствующей формы и публикации после утверждения Минстроем России форм раскрытия УО информации на официальном сайте в сети Интернет.

Для обеспечения оперативного и квалифицированного проведения данных работ персоналом УО потребуется применение следующих утвержденных в данной организации внутренних рабочих документов.

• Регламент формирования и публикации сведений согласно требованиям Стандарта. В нем приводятся типовые формулировки универсального наполнения всех форм, которые должны быть составлены и заполнены УО согласно требованиям Стандарта, включая типовое содержательное наполнение табличной формы, предназначенной для отражения плана на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту ОИ МКД, основывающегося на типовом перечне таких работ и услуг в различных типах домов на базе Минимального перечня, а также форму для отражения технического состояния ОИ МКД.
• Инструкция по оформлению результатов общих осмотров (обследований) ОИ МКД cодержит карту общего осмотра (обследования) и акт общего базового осмотра (обследования) МКД.
• Стандарт (регламент) проведения осмотров и обходов ОИ МКД. В табличной форме приводятся все основные типовые нарушения (дефекты, неисправности, повреждения) технического состояния всех элементов ОИ МКД, нормативные требования к техническому состоянию данного имущества и типовые восстановительные мероприятия (работы) по устранению таких нарушений, а также форма заключения по итогам общего базового осмотра (обследования).
• Стандарт (регламент) организации планирования и выполнения восстановительных работ в МКД включает:
план восстановительных работ на 3-5 лет с формой сводной описи работ по плановому текущему ремонту и необходимых работ по техническому обследованию элементов ОИ МКД;
опись работ по плановому текущему ремонту ОИ МКД на предстоящий год;
расцененную опись работ по плановому текущему ремонту ОИ МКД на предстоящий год, выполняемых силами УО;
предложения собственникам помещений по плановому текущему ремонту ОИ МКД на предстоящий год;
предложения собственникам помещений по техническому обследованию отдельных элементов ОИ МКД на предстоящий год.
• Сборник нормативов трудовых и материальных затрат на выполнение восстановительных работ ОИ МКД составляется с учетом специфики организации.

Более подробно о характеристике рисков нарушения УО правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, организационных мероприятиях по устранению (минимизации) этих рисков, устранении рисков исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ на основе формирования необходимого уровня лояльности собственников помещений в данных домах к УО вы можете прочитать в №11-12 2014 журнала "Управление многоквартирным домом"

Очевидно, что для оперативного и квалифицированного проведения всех организационных мероприятий и работ ответственных исполнителей требуется оснастить полным комплектом рабочих документов, содержащим все требуемые жилищным законодательством формы документации по управлению МКД и пошаговые указания по их заполнению.

Автор: А.Н. Патракеев, генеральный директор ООО «Корпорация ЖКХ»

Издания по теме статьи

Управление многоквартирным домом	Должностные инструкции в ЖКХ	Водопровод и канализация: исполнительная документация, контроль качества, приемка и ввод
Исполнительная документация в ЖКХ: Акты	DefSmeta. Ремонт, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома	Старший по дому. Общественный контроль за содержанием и ремонтом многоквартирного дома
Библиотека специалиста по управлению жилищным фондом	Библиотека специалиста водопроводно-канализационного хозяйства	Капитальный ремонт многоквартирного дома

Ознакомиться с изданиями из категории «ЖКХ»