Студия КомпасГлавная  |  Помощь  |  Контакты  |  Партнеры  |  Выставки  |  Обратная связь
Категории CD
ArCon
Программа Кафель
Наш Сад Рубин 10
3D Моделирование
Сметное дело
DefSmeta
Исполнительная документация строительных и монтажных работ
ЖКХ
Справочники архитектора, проектировщика, строителя
NormaCS
СтройКонсультант
Вентиляция и кондиционирование
Санитарно-технические системы
Энергоснабжение
Дорожное строительство
Охрана труда и требования безопасности
Строительство дома
Проекты домов
Дизайн интерьера
Ландшафтный дизайн
Лесозаготовка и деревообработка
Книги
Литература для строителей
Литература для специалистов ЖКХ
Литература для сметчиков
Пожарная сигнализация
Книги по ремонтно-отделочным работам
ЖКХ в малоэтажных домах

Почему компании-застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий, вынуждены создавать собственную управляющую компанию

На вопросы журнала отвечает зампредседателя Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ при Комитете Госдумы, замкоординатора программы Госдумы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», член Общественного совета при Минстрое и ЖКХ РФ, вице-президент НАМИКС, первый вице-президент МАИФ и МАИН Валерий КАЗЕЙКИН.

— Валерий Семенович, в чем специфика работы управляющих и эксплуатирующих организаций в малоэтажных и коттеджных поселках?

— Проблемы ЖКХ в малоэтажном строительстве существенно отличаются от таких проблем в многоквартирных домах. Чтобы построить многоквартирный дом, нужно 30 соток земли. Естественно, все сети будут расположены на этих 30 сотках.

А чтобы построить 120 индивидуальных жилых домов, нужно 14 га транспортных и инженерных сетей: дорог, канализации, газо- и водопровода…

Вроде бы по числу жильцов цифры здесь схожие, а вот по величине площади земельного участка и расположенных на нем сетей, которые приходится обслуживать, они различаются в десятки раз. И в этом как раз заключаются все проблемы малоэтажки.

— Давайте их раскроем…

— Во-первых, на строительство транспортных и инженерных сетей требуется больше денег, что, естественно, отражается в стоимости квадратного метра. А во-вторых, и на обслуживание сетей здесь требуются гораздо большие затраты.

Проблема в том, что до настоящего времени законодательством четко не определено, каким образом малоэтажные жилые комплексы будут управляться. Если в многоэтажных домах, допустим, создаются ТСЖ или ЖСК, которые потом объединяет управляющая компания, то в малоэтажных комплексах этого нет.

В. Казейкин: «Законодательством четко не определено, каким образом малоэтажные жилые комплексы будут управляться. Если в многоэтажных домах создаются ТСЖ или ЖСК, которые потом объединяет УК, то в малоэтажных комплексах этого нет»

Да, попытки законодательного закрепления функций управляющих компаний для больших комплексов предпринимались, но пока эта идея так до конца и не реализована.

Поэтому крупные компании-застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий, чаще всего создают собственную управляющую компанию.

Чем это выгодно застройщику? Застройщик отвечает за качество жизни в поселке. Никто не может сказать, как поведет себя сторонняя организация, никто не гарантирует ее качественной работы. Сами знаете, сколько компаний собирают у жителей деньги и объявляют себя банкротами.

Поэтому застройщик не может отдать это дело на самотек, запустить сюда какую-то стороннюю организацию, ведь это напрямую связано с дальнейшими объемами продаж. А в компании, создаваемой самим застройщиком, работают жители этого же поселка. Причем работают они сами для себя. И, понятно, лучше знают, как и что делать.

То есть это выгодно и жителям. К слову, это им выгодно еще и потому, что в поселке создаются рабочие места.

Если же осваиваются небольшие участки, то там создается дачное (садовое) товарищество или кооператив. Это несколько другие формы управления.

— Какова специфика работы управляющих компаний в малоэтажных поселках?

— Управляющие компании осуществляют несколько функций. Причем их набор везде приблизительно одинаковый. В обязанности УК входит эксплуатация и техническое обслуживание инженерных систем, расположенных на общественной территории и обеспечивающих дома в поселке электроэнергией, газом, водой, канализацией, ливнестоками, пожаротушением, автоматической пожарной и охранной сигнализациями.

Вторая важная функция УК — благоустройство территории: механизированная и ручная уборка, уход за посадками и газонами, сбор отходов и вывоз мусора.

Третья функция — охрана внешнего периметра территории и контроль безопасности и противопожарного состояния поселка.

Четвертая важная функция, которую УК берет на себя (правда, не всегда, а только в том случае, если имеется договор с ресурсоснабжающей организацией), — это автоматизированный сбор информации со счетчиков. Чтобы обойти территорию, скажем, в 367 га, сколько людей потребуется! Один собирает данные по электрике, другой — по газу, третий — по воде и т.д.

А здесь у каждого жителя создается индивидуальный кабинет в интернете, где он может проследить за всеми своими расходами. Все данные стекаются в автоматическом режиме в УК, и она выставляет счета для оплаты услуг ресурсоснабжающих организаций.

— Сегодня очень распространен и такой вариант, когда управляющие компании имеют право собственности на участки дорог и инфраструктурные объекты. В чем, по-Вашему, плюсы и минусы этого варианта?

— Конечно, УК могут быть собственниками участков дорог и инфраструктурных объектов, но, как показывает опыт, это нерентабельно. Поэтому опытные застройщики стараются все построенные дороги и инженерные сети тут же передать муниципалитетам. У тех больше ресурсов — и финансовых, и материальных, и трудовых. И они куда лучше обеспечат содержание и ремонт транспортных и инженерных сетей.

В. Казейкин: «Опытные застройщики стараются все построенные дороги и инженерные сети тут же передать муниципалитетам. У тех больше ресурсов — и финансовых, и материальных, и трудовых. И они куда лучше обеспечат содержание и ремонт транспортных и инженерных сетей»

Рассмотрим такой случай. Предположим, электросети или водопровод находятся на балансе УК или какой-нибудь «ОООшки». Не дай Бог, зимой выйдет из строя трансформатор или прорвет магистральную трубу.

Представляете, надо будет собрать и всех жильцов, и деньги с каждого, что практически невозможно, поскольку далеко не все они проживают в поселках.

Сколько сил и времени уйдет на то, чтобы устранить прорыв трубы или поломку трансформатора! Поэтому эффективные собственники поселков стараются все передать ресурсоснабжающим организациям — водоканалу, электросетям и т.д.

— В малоэтажных поселках сами жители принимают решение о создании УК?

— Нет, жители лишь голосуют за то, какую именно УК выбрать. В соответствии с законодательством они могут выбрать любую УК.

Сегодня все УК прошли лицензирование. Если компания ведет себя не должным образом, жители могут пожаловаться жилищному инспектору. И после третьей жалобы УК могут лишить лицензии.

Выбор УК — это всецело прерогатива жителей. Вместе с УК приходят профессионалы. Другое дело — небольшой жилищный или садовый кооператив. Там профессионалов практически нет.

— В кооперативах руководят, как правило, бывшие военные или пенсионеры, например…

— Абсолютно верно. Эти люди в свое время хорошо управляли ракетными системами или танковыми батальонами, но часто совершенно не представляют, как управлять системой ЖКХ в малоэтажных поселках.

— Малоэтажные поселки обычно находятся на некотором удалении от населенных пунктов с централизованными коммуникациями. В этом случае застройщики строят и подключают автономные системы жизнеобеспечения домов. Устанавливают, например, автономные котельные. У таких решений есть определенные плюсы, но, согласитесь, иногда они увеличивают стоимость эксплуатации жилья.

— Если говорить о проектах комплексной застройки территорий, то там, как правило, все централизовано: водо-, электроснабжение и канализация.

Что же касается системы отопления, то в поселках комплексного освоения территорий, как правило, нет центрального отопления. Смысла нет тянуть тепловые сети на десятки, а то и сотни километров — это нерентабельно и не нужно.

В теплосетях огромные потери, их приходится постоянно ремонтировать, поэтому для проектов комплексного освоения территорий в домах преимущественно устанавливаются индивидуальные системы отопления. Они гораздо более эффективны.

Как показывает опыт, обслуживание индивидуального дома, стоимость услуг ЖКХ в малоэтажных поселках близка к стоимости оплаты услуг ЖКХ в городской двухкомнатной квартире. Цены вполне сопоставимые.

— Другая проблема возникает, когда поселок подключается к централизованным коммуникациям, не рассчитанным на новые нагрузки. Как она решается?

— Если проекты комплексного освоения территорий не будут обеспечены лимитами по электроэнергии, воде, газу, то просто никто не даст разрешения на строительство. Эта проблема возникает в том случае, когда на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, строят индивидуальный дом, который потом каким-то волшебным образом превращается в многоквартирный.

В Московской области два года назад было около 460 таких домов. И это только учтенных! Та же проблема была в Краснодарском крае. Помнится, прежний губернатор АлександрТкачев облетал эти «небоскребы» на вертолете, а краевая администрация инициировала ряд судебных исков по их сносу.

В. Казейкин: «Как показывает опыт, обслуживание индивидуального дома, стоимость услуг ЖКХ в малоэтажных поселках близка к стоимости оплаты услуг ЖКХ в городской двухкомнатной квартире. Цены вполне сопоставимые»

Почему чаще всего возникает эта проблема? Допустим, человек решил построить дом. Получил лимиты на одну семью, скажем, на электричество — 10 кВт. Но впоследствии из дома, предназначенного на одну семью, он сделал восьмиквартирный, и нужно уже не 10, а 80 кВт.

Та же самая ситуация возникает по обеспечению водой, газом и т.д. Тем самым этот человек просто подставляет других людей. Это иначе как беспределом назвать нельзя, и, по моему мнению, пока существует дачная амнистия, такой беспредел будет продолжаться.

— Что сдерживает развитие ГЧП в малоэтажном и коттеджном ЖКХ?

— Слава Богу, закон о ГЧП, который обсуждался почти 6 лет, в прошлом году был принят. Но в этом законе, к огромнейшему сожалению, нет ничего, что касается сферы ЖКХ и жилищного строительства. На эти сферы этот закон, увы, не распространяется. Он распространяется на строительство аэропортов, морских портов, автодорог, школ и детских садов, но не на жилье и не на ЖКХ.

И в результате этот закон нельзя использовать. Неоднократно ставился вопрос, в том числе и депутатами Госдумы, о том, что эти сферы необходимо внести в данный документ.

Сегодня действуют два закона: закон о концессиях и закон о ГЧП. Чем они различаются? Закон о концессиях используется на землях и на имуществе, которые принадлежат государству или муниципалитетам. И эти земли и недвижимость нельзя заложить в банк, чтобы получить кредит.

Закон же о ГЧП может использоваться и на частных землях, которые можно заложить и получить кредиты. В связи с этой коллизией закон о концессиях используется не так часто. В России 20 тыс. населенных пунктов, в том числе 1200 городов. И за все время существования закона о концессиях, а это примерно 8 лет, он был применен всего в 699 случаях, т.е. примерно в одном из двух городов и в одном из тридцати населенных пунктов.

— Иногда жители становятся заложниками управленцев. Люди негодуют, когда застройщики вводят их в заблуждение, при покупке называют одни суммы, а реальные расходы упираются совсем в другие. Как быть в таких случаях?

— В элитных поселках такое, может быть, и случается. Там покупают дома за 20—30 млн руб., и им частенько предъявляют огромные суммы для платежей за обслуживание в УК, которые сильно отличаются от обещанных при покупке дома.

Даже далеко не бедные Пугачева с Галкиным стали возмущаться тем, что им приходится нести большие затраты на услуги ЖКХ.

Что же касается жилья эконом-класса, то там все тарифы общедоступны и известны. И они объявляются сразу же при заключении договора на покупку дома. Если гражданин не согласен с этими тарифами, то он дом просто не покупает.

Эти тарифы обсуждаются, объявляются публично и принимаются, допустим, заксобраниями, и от управляющих компаний это уже не зависит.

В элитных поселках, если УК все взяли себе на баланс, тарифы могут брать, что называется, с потолка. А вот в поселках эконом-класса такого почти не бывает.

Беседу вел Геннадий ЛЮЛЬКИН

Издания по теме статьи

Библиотека специалиста по управлению жилищным фондом
Библиотека специалиста по управлению жилищным фондом
Кафель ОНЛАЙН
Кафель ОНЛАЙН
Библиотека специалиста систем коммунального теплоснабжения
Библиотека специалиста систем коммунального теплоснабжения
Исполнительная документация в ЖКХ: Акты
Исполнительная документация в ЖКХ: Акты
Малоэтажное строительство. Информационная система
Малоэтажное строительство. Информационная система
ArCon Eleco Professional
ArCon Eleco Professional
Наш Сад Рубин (Кристалл)
Наш Сад Рубин (Кристалл)
Программа DefSmeta
Программа DefSmeta
Комплект Справочник отделочных работ
Комплект Справочник отделочных работ

Просмотров статьи: 63 с 09.01.2017

Ознакомиться с изданиями из категории «ЖКХ»

Корзина покупателя
Товаров: 
 
На сумму:  р.
Оформить заказ
Поиск по сайту
Подписка на новости
Подробно о подписке
© 2004—2017 Studio Kompas Ltd!