 | |
Опыт последних лет показал, что большинство предприятий управляющих жилищным фондом не готово к ведению конкурентной борьбы. Одним из ключевых факторов определяющих создавшееся положение, является отсутствие систематизированных представлений о том, что является конкурентным преимуществом, какие проблемы необходимо решить для повышения эффективности управления жилищным фондом, какими инструментами современного менеджмента можно при этом воспользоваться. В жилищном хозяйстве, где до сих пор бюджетные ассигнования являются основным источником финансирования, остро стоит вопрос совершенствования менеджмента для управления финансовыми потоками, и перевода отрасли в режим безубыточного функционирования. Это является одной из причин переосмысления практики управления, и руководство предприятий все больше начинает склоняться к мысли о необходимости перехода от административно-командных методов управления к более современным, направляя свои усилия на использование знаний, накопленных современной наукой управления. Главную цель в таком случае, можно определить как повышение уровня жизни населения, всё более полное удовлетворение его потребностей в продукции и услугах жилищно-коммунального комплекса.
Стиль управления или руководства — важнейший фактор в менеджменте на предприятии, управляющем жилищным фондом. Правильно определённый и успешно применяемый стиль позволяет наиболее эффективно использовать потенциал всех сотрудников предприятия. Сегодня практически на всех предприятиях жилищно-коммунального хозяйства растет интерес к новым формам руководства и организации в экономике и административном управлении. В книге проведен анализ и выявлены основные тенденции развития предприятий, организующих взаимодействие между всеми участниками жилищно-коммунального комплекса — Управляющих компаний, раскрыты возможности применения метода делегирования полномочий и ответственности для повышения эффективности управления и повышения качества обслуживания потребителей, в данном случае населения. Однако не стоит искать в книге готовые рецепты. Их не бывает. Менеджмент как практика управления — дело творческое.
Рекомендации, изложенные в этой книге, опираются на более чем двадцатилетний опыт работы авторов в области руководства и организации труда на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства. Книга написана «из практики — для практики. Авторы считают, что книга будет полезна руководителям предприятий, управляющих жилищным фондом, а также заместителям руководителей муниципальных образований, курирующих жилищно-коммунальное хозяйство.
Авторы:
Гридасов С.Ю.
Еремеев С.А.
Шефель О.М.
Под редакцией Пивоварова В.Ф
СОДЕРЖАНИЕ
- ВВЕДЕНИЕ
- 1. КОМПЛЕКС МЕРОПРИЯТИЙ НАПРАВЛЕННЫХ НА ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ В УСЛОВИЯХ ЕГО РЕФОРМИРОВАНИЯ
- 2. МЕХАНИЗМ ПЕРЕХОДА НА НОВУЮ МОДЕЛЬ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ В ЖКХ
- 2.1. СОЗДАНИЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ ВЫХОДА НА РЫНОК ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ
- 2.2. МОНИТОРИНГ И ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ УСЛУГ — КАК ИНСТРУМЕНТ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- 2.3. ПРИМЕРНЫЕ ИНДИКАТОРЫ ОЦЕНКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- 3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- 3.1. ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ПОШАГОВЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПЕРЕДАЧЕ ПОЛНОМОЧИЙ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
- 4. ХАРАКТЕРИСТИКА СРАВНИТЕЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ В СООТВЕТСТВИИ С ДЕЙСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ
- 5. ПРИМЕНЕНИЕ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ МЕНЕДЖМЕНТА В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ
- 5.1. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ СТАНОВЛЕНИЯ МЕНЕДЖМЕНТА
- 5.1.1. Эволюция социально-экономических условий становления менеджмента
- 5.1.2. Механизм научного менеджмента
- 5.1.3. Механизм административного (классического менеджмента)
- 5.1.4. Механизм рациональной бюрократии
- 5.1.5. Современные методы менеджмента
- 5.2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ДЕЛОВОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ НАПРАВЛЕННОЙ НА УСПЕХ
- 5.3. УПРАВЛЕНИЕ ВНУТРЕННЕЙ СРЕДОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
- 5.4. ВЛИЯНИЕ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ НА ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- 5.5. ДВАДЦАТЬ ПРИНЦИПОВ МЕНЕДЖМЕНТА, НАИБОЛЕЕ АКТУАЛЬНЫХ И ПРИЕМЛЕМЫХ ДЛЯ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ
- 5.5.1. Оценка эффективности применения выработанных принципов менеджмента
- 5.5.2. Мероприятия необходимые для поднятия реализуемости основных принципов менеджмента
- 5.5.3. Заповеди Управляющей компании
- 6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ МИССИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ И ЕЕ РОЛЬ В РАЗВИТИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
- 7. ОЦЕНКА РИСКОВ ПРЕДПРИЯТИЙ УПРАВЛЯЮЩИХ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- 8. SWOT-АНАЛИЗ — КАК СТРАТЕГИЧЕСКИЙ БАЛАНС ДИРЕКЦИИ ЕДИНОГО ЗАКАЗЧИКА
- 9. МАРКЕТИНГ И ЕГО РОЛЬ В ПОВЫШЕНИИ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ УПРАВЛЯЮЩЕГО ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- 10. ОРГАНИЗАЦИИ ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ КАК ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ
- 10.1. ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР НА ПЕРЕДАЧУ ПРАВ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОХОЗЯЙСТВОМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
- 11. ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ ДЕЛЕГИРОВАНИЯ ПОЛНОМОЧИЙ И ОТВЕТСТВЕННОСТИ НА ПРЕДПРИЯТИИ УПРАВЛЯЮЩИМ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- 11.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МЕТОДА ДЕЛЕГИРОВАНИЯ ПОЛНОМОЧИЙ И ОТВЕТСТВЕННОСТИ КАК ПЕРЕДОВОГО МЕТОДА МЕНЕДЖМЕНТА («ГАРЦБУРСКАЯ МОДЕЛЬ»)
- 11.2. ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДА ДЕЛЕГИРОВАНИЯ ПОЛНОМОЧИЙ И ОТВЕТСТВЕННОСТИ В ПРАКТИКЕ КОМПАНИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- 11.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДИАПАЗОНА ДЕЛЕГИРОВАНИЯ
- 11.4. ВВЕДЕНИЕ СИСТЕМЫ ОПИСАНИЯ РАБОЧИХ МЕСТ В ДЕЙСТВИЕ
- 11.5. АНКЕТА ДЛЯ СОТРУДНИКОВ
- 12. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ РАЗРАБОТКИ ОБЩЕЙ ИНСТРУКЦИИПО УПРАВЛЕНИЮ
- 12.1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ СУЩНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НА ОСНОВЕ ДЕЛОВОГО СОТРУДНИЧЕСТВА
- 12.2. ХАРАКТЕРИСТИКА ПОЛНОМОЧИЙ, КОТОРЫМИ НАДЕЛЯЕТ РУКОВОДИТЕЛЬ ПОДЧИНЕННЫХ
- 12.3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА СОТРУДНИКА ПРИ РУКОВОДСТВЕ С ДЕЛЕГИРОВАНИЕМ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
- 12.4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РУКОВОДИТЕЛЯ ПРИ УПРАВЛЕНИИ С ДЕЛЕГИРОВАНИЕМ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
- 12.5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НА ОСНОВЕ ДЕЛОВОГО СОТРУДНИЧЕСТВА
- 12.6. ПРИНЦИПЫ БЕСЕДЫ И ОБСУЖДЕНИЯ С СОТРУДНИКАМИ
- 12.7. СОВЕЩАНИЕ, СЛУЖЕБНАЯ БЕСЕДА, БЕСЕДА ЗА КРУГЛЫМ СТОЛОМ — НЕОБХОДИМЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ МЕТОДА «ДЕЛЕГИРОВАНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ»
- 12.8. ШТАБ — КАК ФОРМА ОРГАНИЗАЦИОННОЙ СТРУКТУРЫ
- 12.9. РАБОТА В «КОМАНДЕ» — НЕДОСТАТКИ И ПРЕИМУЩЕСТВА
- 12.10. ЗАМЕСТИТЕЛЬСТВО — КАК ВРЕМЕННОЕ ДЕЛЕГИРОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
- 12.11. ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕЛЕЙ
- 12.12. ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ НА ОСНОВЕ ДЕЛОВОГО СОТРУДНИЧЕСТВА
- 12.13. ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕЛЕВЫХ КОМАНД И ОРГАНИЗАЦИЯ ИХ РАБОТЫ
- 12.13.1. Преимущества работы командой
- 12.13.2. Недостатки работы командой
- 12.13.3. Основные условия успешной работы командой:
- 12.14. ФУНКЦИИ ОБСУЖДЕНИЯ ЗА КРУГЛЫМ СТОЛОМ
- 12.15. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ
- 12.16. ПРАВИЛА ОРГАНИЗАЦИИ ЗАМЕЩЕНИЯ, НАБЛЮДЕНИЯ ИЛИ ЗАМЕНЫ
- 12.17. ПОРЯДОК ВЫДАЧИ ОТДЕЛЬНЫХ ПОРУЧЕНИЙ, Т.Е. ОСНОВНЫЕ ПРАВИЛА, КОТОРЫХ ПРИДЕРЖИВАЕТСЯ НАЧАЛЬНИК, ЕСЛИ ОН ДАЕТ ОСОБЫЕ ПОРУЧЕНИЯ ПОДЧИНЕННЫМ
- 12.18. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ЖАЛОБ
- 12.19. ПРИНЦИПЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КОНТРОЛЯ НАД РАБОТОЙ И РЕЗУЛЬТАТАМИ
- 12.19.1. Служебный контроль
- 12.19.2. Контроль результатов работы
- 12.19.3. Контроль результатов работы сотрудника.
- 12.19.4. Контроль результатов работы начальника
- 12.20. КООРДИНАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СОТРУДНИКОВ
- 12.21. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ КРИТИКИ И ПОХВАЛЫ
- 12.22. ПООЩРЕНИЕ КАК СРЕДСТВО РУКОВОДСТВА
- 12.23. ПРИНЦИПЫ ОБМЕНА ИНФОРМАЦИЕЙ
- 12.23.1. Информация сверху вниз
- 12.23.2. Основная информация
- 12.23.3. Текущая информация
- 13. ОПИСАНИЯ РАБОЧИХ МЕСТ
- 13.1. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ДИРЕКТОРА
- 13.2. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ГЛАВНОГО ИНЖЕНЕРА
- 13.3. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО ОБЩИМ ВОПРОСАМ
- 13.4. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО БЛАГОУСТРОЙСТВУ
- 13.5. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО ЭКОНОМИКЕ
- 13.6. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ГЛАВНОГО БУХГАЛТЕРА
- 13.7. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА ГЛАВНОГО ДИСПЕТЧЕРА
- 13.8. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА НАЧАЛЬНИКА ОТДЕЛА БЛАГОУСТРОЙСТВА
- 13.9. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА НАЧАЛЬНИКА ОТДЕЛА ЭКСПЛУАТАЦИИ И КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
- 13.10. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА НАЧАЛЬНИКА ПЛАНОВОГО ОТДЕЛА
- 13.11. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА НАЧАЛЬНИКА ОБЩЕГО ОТДЕЛА
- 13.12. ОПИСАНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА РУКОВОДИТЕЛЯ ЕДИНОГО ИНФОРМАЦИОННО-РАСЧЕТНОГО ЦЕНТРА
- 14. ИНФОРМИРОВАНИЕ И КАТАЛОГИ ИНФОРМИРОВАНИЯ
- 14.1. МЕТОДЫ ИНФОРМИРОВАНИЯ
- 14.1.1. Устная информация
- 14.1.2. Письменная информация
- 14.2. ИНФОРМАЦИЯ СНИЗУ ВВЕРХ
- 14.3. ГОРИЗОНТАЛЬНОЕ ИНФОРМИРОВАНИЕ
- 14.4. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ НАЧАЛЬНИКА
- 14.5. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ СОТРУДНИКА
- 14.6. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО БЛАГОУСТРОЙСТВУ
- 14.7. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ГЛАВНОГО ИНЖЕНЕРА
- 14.8. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО ОБЩИМ ВОПРОСАМ
- 14.9. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ГЛАВНОГО БУХГАЛТЕРА
- 14.10. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ГЛАВНОГО ДИСПЕТЧЕРА
- 14.11. ИНФОРМАЦИОННЫЙ КАТАЛОГ ЗАМЕСТИТЕЛЯ ДИРЕКТОРА ПО ЭКОНОМИКЕ
- 14.12. ПЛАН ПРОВЕРОК СИСТЕМ УЧЁТА И КОНТРОЛЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАБОТЫ
- 15. ПРИМЕРНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О ПЕРСОНАЛЕ ДЛЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ (ДИРЕКЦИИ ЕДИНОГО ЗАКАЗЧИКА)
- ПРИЛОЖЕНИЯ
- 1. ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНЫХ РАБОТ, ВЫПОЛНЯЕМЫХ ПРИ ОКАЗАНИИ УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
- 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
- 3. СИСТЕМА ТЕХНИЧЕСКОГО ОСМОТРА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
- 4. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ПЛАНОВЫХ ЧАСТИЧНЫХ ОСМОТРОВ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
- 5. ПРЕДЕЛЬНЫЕ СРОКИ УСТРАНЕНИЯ НЕИСПРАВНОСТЕЙ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ВНЕПЛАНОВОГО (НЕПРЕДВИДИМОГО) ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ОТДЕЛЬНЫХ ЧАСТЕЙ ЖИЛЫХ ДОМОВ И ИХ ОБОРУДОВАНИЯ
- 6. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ
- 7. ОРГАНИЗАЦИЯ И ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА
- 8. ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ ЖИЛЫХ ДОМОВ
- 8.1. Перечень работ, выполняемых при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов
- 8.2. Перечень работ, выполняемых при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период:
- 8.3. Перечень работ, выполняемых при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:
- 8.4. Перечень работ, выполняемых при проведении частичных осмотров:
- 8.5. Перечень прочих работ:
- 9. НОРМЫ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ И ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ ЖИЛЫХ ДОМОВ
- 10. ОРГАНИЗАЦИЯ И ПЛАНИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
- 10.1. Перечень работ, производимых за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда:
- 10.2. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капитальный ремонт
- 11. ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
- 11.1. Фундаменты и подвальные помещения
- 11.2. Стены
- 11.3. Перекрытия
- 11.4. Крыши
- 11.5. Оконные и дверные заполнения
- 11.6. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки)
- над входами в подъезды, подвалы, балконы верхних этажей
- 11.7. Полы
- 11.8. Внутренняя отделка
- 11.9. Наружная отделка
- 11.10. Центральное отопление
- 11.11. Вентиляция
- 11.12. Водопровод и канализация
- 11.13. Электротехнические устройства
- 11.14. Внешнее благоустройство
- 11.15 Разные работы
- 12. СОДЕРЖАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ И ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ
- 12.1. Содержание лестничных клеток
- 12.2. Периодичность основных работ по обслуживанию мусоропроводов
- 12.3. Порядок уборки подъезда
- 12.4. Типовые укрупненные нормы обслуживания на работы по уборке лестничных клеток
- 12.5. Периодичность основных работ по уборке лестничных клеток
- 13. ВНЕШНЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО ЗДАНИЙ И ТЕРРИТОРИЙ
- 13.1. Организация и уборка придомовой территории
- 13.2. Работы, выполняемые при уборке территорий, в зависимости от сезона
- 14. ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, СВЯЗАННЫХ С ОБСЛУЖИВАНИЕМ НАСЕЛЕНИЯ, СОДЕРЖАНИЕМ ДОМА И ПРИЛЕГАЮЩИХ ТЕРРИТОРИЙ, ВЫПОЛНЯЕМЫХ ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ НАСЕЛЕНИЯ
- 15. КРИТЕРИИ ОЦЕНОК СОСТОЯНИЯ УБОРКИ И САНИТАРНОГО СОДЕРЖАНИЯ ТЕРРИТОРИИ (САНИТАРНОЙ ОЧИСТКИ)
- 15.1. Порядок определения оценки санитарного содержания и уборки.
- 16. ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ ДИСПЕТЧЕРИЗАЦИИ И КОНТРОЛИРУЕМЫХ ПАРАМЕТРОВ ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ ОБСЛУЖИВАЕМЫХ ОБЪЕДИНЕННЫХ ДИСПЕТЧЕРСКИХ СЛУЖБ (ОДС)
- 16.1. Организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС), аварийно-ремонтной службы (АРС)
|
